영구임대주택은 이름 때문에 두 가지 오해가 생깁니다. 누구나 소득만 낮으면 신청할 수 있다고 생각하거나, 한 번 입주하면 자격 확인 없이 평생 살 수 있다고 생각하는 것입니다. 실제로는 법에서 정한 대상군에 들어가야 하고, 1순위와 2순위도 구분됩니다. 계약 역시 기본 2년 단위이며 갱신할 때 입주자격을 다시 확인합니다.
이 글은 2026년 8월 29일 현재 LH청약플러스의 영구임대 안내, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 3, 2026년 적용 소득·자산 기준을 바탕으로 정리했습니다. 실제 신청에서는 단지별 입주자 모집공고와 정정공고가 최종 기준입니다.
한눈에 보는 핵심 요약
- 영구임대주택은 최저소득계층과 사회취약계층의 주거 안정을 위한 공공임대주택입니다.
- 기본 조건은 모집공고일 현재 무주택세대구성원이어야 한다는 것입니다.
- 생계·의료급여 수급자, 지원대상 한부모가족, 저소득 고령자 등 법정 대상군이 1순위에 포함됩니다.
- 일반 저소득자와 일부 장애인 등은 2순위로 모집할 수 있지만, 2순위 모집 여부는 공고마다 다릅니다.
- 2026년 영구임대 자산기준은 총자산 2억 4,500만원 이하, 자동차 4,542만원 이하입니다.
- 소득기준은 대상에 따라 50%·70%·100%로 달라지고 1인·2인 가구는 보정비율을 적용합니다.
- 임대료는 LH 안내상 시중 시세의 약 30% 수준입니다.
- 신청은 일반적으로 LH 홈페이지에서 직접 청약하는 방식이 아니라 거주지 행정복지센터에 접수합니다.
- 선정되더라도 바로 입주하는 것이 아니라 예비입주 순번에 따라 빈집이 생길 때까지 기다릴 수 있습니다.
영구임대주택은 어떤 주택일까
영구임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정 지원을 받아 저소득층에게 매우 낮은 임대료로 공급하는 공공임대주택입니다. LH는 일반적인 임대조건을 시중 시세의 약 30% 수준으로 안내하고 있습니다.
주택 규모는 비교적 작습니다. LH가 안내하는 기존 영구임대주택은 주로 전용 26.34㎡부터 42.68㎡ 정도입니다. 다만 새로 공급되는 고령자복지주택이나 증축형 주택은 구조와 편의시설이 다를 수 있으므로 단지별 주택형을 확인해야 합니다.
여기서 영구는 아무 조건 없이 평생 거주한다는 뜻이 아닙니다. 기본 계약기간은 2년이고, 2년이 지나면 무주택·소득·자산 등 입주자격을 다시 확인한 뒤 갱신계약을 체결합니다. 그래서 입주 후에도 자격 관련 자료와 계약서를 계속 보관해야 합니다.
첫 번째 관문은 무주택세대구성원
대부분의 영구임대 신청자는 모집공고일 현재 무주택세대구성원이어야 합니다. 신청자 한 사람만 집이 없다고 끝나는 것이 아니라 배우자와 일정한 가족까지 함께 확인합니다.
심사대상에는 다음 사람이 포함될 수 있습니다.
- 신청자
- 신청자의 배우자와 분리배우자
- 신청자 또는 분리배우자와 같은 주민등록표에 있는 직계존속
- 신청자 또는 분리배우자와 같은 주민등록표에 있는 직계비속과 그 배우자
- 신청자와 같은 주민등록표에 있는 배우자의 직계비속과 그 배우자
가족의 주택 보유 여부는 주민등록표와 가족관계를 바탕으로 확인됩니다. 신청 전에 배우자가 세대 분리되어 있거나 성인 자녀가 함께 등재되어 있다면 공고문의 무주택세대구성원 범위부터 읽어야 합니다.
영구임대 1순위 대상
LH의 현재 자격표에서 아래 ①부터 ⑨까지가 1순위에 해당합니다. 모든 대상에게 같은 소득·자산 기준이 붙는 것은 아닙니다.
- 생계급여 또는 의료급여 수급자
- 국가유공자·5·18민주유공자·특수임무유공자 또는 그 유족, 참전유공자 중 소득 70% 이하이고 자산요건을 충족한 사람
- 일본군 위안부 피해자
- 지원대상 한부모가족
- 북한이탈주민 중 소득 70% 이하이고 자산요건을 충족한 사람
- 장애인등록증이 교부된 사람 중 소득 70% 이하이고 자산요건을 충족한 사람
- 만 65세 이상 직계존속을 같은 세대에서 부양하며 수급자 선정기준의 소득인정액 이하인 사람
- 아동복지시설 퇴소자 중 시설장이 추천하고 소득 70% 이하이며 자산요건을 충족한 사람
- 만 65세 이상이면서 수급권자 또는 차상위계층인 사람
1순위라고 해서 신청 즉시 계약하는 것은 아닙니다. 모집인원보다 신청자가 많으면 공고에서 정한 배점과 우선순위에 따라 예비입주 순번이 정해질 수 있습니다.
영구임대 2순위 대상
다음 ⑩부터 ⑫까지는 2순위입니다.
- 해당 세대의 월평균소득이 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 50% 이하이고 자산요건을 충족한 사람
- 국토교통부장관 또는 시·도지사가 영구임대 입주가 필요하다고 인정한 사람
- 장애인등록증이 교부된 사람 중 소득 100% 이하이고 자산요건을 충족한 사람
중요한 함정이 하나 있습니다. 2순위 자격이 있다고 해서 모든 공고에 접수할 수 있는 것은 아닙니다. LH는 ⑩~⑫ 대상의 모집 여부가 입주자 모집공고마다 다르다고 안내합니다. 공고의 신청자격 표에 2순위가 실제로 포함됐는지 확인해야 합니다.
1순위와 우선공급은 같은 말이 아니다
영구임대 안내에서 1순위와 우선공급은 서로 다른 제도입니다.
- 1순위: 일반 공급 대상군 가운데 먼저 분류되는 법정 자격
- 우선공급: 전체 물량 중 일정 부분을 별도 대상에게 먼저 배정하는 방식
LH 안내에는 수급자인 신혼부부에게 10%를 우선공급하는 내용이 있습니다. 대상은 모집공고일 현재 혼인기간 7년 이내이거나 만 6세 이하 자녀가 있는 신혼부부, 또는 입주 전까지 혼인 사실을 증명할 예비신혼부부입니다. 무주택세대구성원 요건도 충족해야 하며, 예비신혼부부는 혼인으로 구성될 세대원 모두가 무주택자여야 합니다.
등록포로도 별도의 우선공급 대상에 포함됩니다. 다만 실제 우선공급 물량과 접수 가능 대상은 각 공고에 표시된 공급계획을 따라야 합니다.
2026년 소득기준 읽는 법
영구임대 소득기준은 신청 유형에 따라 50%·70%·100%로 나뉩니다. 여기에 1인 가구는 20%포인트, 2인 가구는 10%포인트를 더하는 보정이 적용됩니다.
따라서 다음처럼 읽어야 합니다.
- 소득 50% 대상: 1인 가구 70%, 2인 가구 60%
- 소득 70% 대상: 1인 가구 90%, 2인 가구 80%
- 소득 100% 대상: 1인 가구 120%, 2인 가구 110%
| 가구원수 | 50% 대상 적용금액 | 70% 대상 적용금액 | 100% 대상 적용금액 |
|---|---|---|---|
| 1인 | 2,669,354원 | 3,432,027원 | 4,576,036원 |
| 2인 | 3,519,762원 | 4,693,016원 | 6,452,897원 |
| 3인 | 4,084,215원 | 5,717,900원 | 8,168,429원 |
| 4인 | 4,401,101원 | 6,161,541원 | 8,802,202원 |
| 5인 | 4,663,493원 | 6,528,890원 | 9,326,985원 |
| 6인 | 4,953,132원 | 6,934,384원 | 9,906,263원 |
위 표는 2025년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 바탕으로 한 2026년 적용금액입니다. 월평균소득은 단순히 최근 월급명세서 한 장만 보는 것이 아닙니다. 사회보장정보시스템이 근로소득·사업소득·재산소득·공적이전소득 등의 공적 자료를 조회해 산정합니다.
2026년 자산과 자동차 기준
소득비율이 붙은 국가유공자, 북한이탈주민, 장애인, 시설퇴소자, 일반 저소득자 등은 영구임대 자산기준도 함께 확인해야 합니다.
- 총자산: 2억 4,500만원 이하
- 자동차: 4,542만원 이하
총자산에는 부동산, 자동차, 금융자산, 일반자산 등이 포함되고 인정되는 부채를 차감합니다. 자동차는 총자산에 포함되는 것과 별도로 자동차 기준도 통과해야 합니다. 총자산이 기준 이하라도 자동차가액이 기준을 넘으면 부적격이 될 수 있습니다.
장애인 사용 자동차, 국가유공자 보철용 차량 등 일부 차량은 산정에서 제외될 수 있습니다. 다자녀가구의 자동차 기준 완화 등 예외가 있다면 해당 공고의 자산기준 표를 확인해야 합니다.
임대보증금과 월임대료
LH는 영구임대 임대조건을 시중 시세의 약 30% 수준으로 안내합니다. 하지만 영구임대는 월세가 얼마다라고 하나의 숫자로 말할 수는 없습니다.
임대조건은 다음에 따라 달라집니다.
- 생계·의료급여 수급자 등에 해당하는지
- 일반 입주자 조건이 적용되는지
- 서울·수도권·광역시 등 급지
- 전용면적과 주택가격
- 보증금과 월임대료 전환 여부
- 입주 후 소득·자격 변동에 따른 할증 여부
생계·의료급여 수급자 등에 적용되는 표준임대보증금과 표준임대료는 면적당 기준으로 산정되고, 일반 입주자는 별도의 산식이 적용됩니다. 가장 정확한 방법은 공고문의 주택형별 임대보증금·월임대료 표를 보는 것입니다.
입주 후 소득이나 자격이 달라지면 재계약 때 임대보증금과 임대료가 할증될 수 있습니다. 최초 계약 금액만 보고 장기 주거비를 고정된 값으로 생각하지 않는 것이 안전합니다.
어디에서 신청할까
영구임대는 일반적인 LH 온라인 청약과 신청 경로가 다릅니다. 입주자격에 해당하면 영구임대 단지가 속한 지역의 지방자치단체, 보통 거주지 행정복지센터나 시·군·구청에 신청합니다.
신청 흐름은 다음과 같습니다.
- LH청약플러스 또는 마이홈포털에서 모집공고를 확인합니다.
- 거주지 행정복지센터의 사회복지 담당자에게 자격과 접수처를 상담합니다.
- 접수기간에 희망단지를 지정해 신청서와 동의서 등을 제출합니다.
- 지방자치단체가 자격을 확인하고 예비입주자 명단과 순번을 작성합니다.
- 지방자치단체가 명단을 LH에 통보합니다.
- 기존 입주자가 퇴거해 빈집이 생기면 예비순번에 따라 계약 안내를 받습니다.
- 계약금과 서류를 준비해 임대차계약을 체결하고 잔금 납부 후 입주합니다.
공고에 따라 주민센터 현장접수만 허용하는 사례가 있습니다. 인터넷에서 공고를 찾았더라도 인터넷 청약 가능이라고 단정하지 말고, 공고의 접수장소를 확인해야 합니다.
예비입주자로 선정된 뒤 기다리는 이유
영구임대 모집은 비어 있는 집에 바로 들어갈 사람만 뽑는 방식이 아닙니다. 앞으로 퇴거세대가 생길 때를 대비해 예비입주자를 모집하는 경우가 많습니다.
지방자치단체가 정한 예비순번은 계약 가능성의 순서표이지 즉시 입주 날짜가 아닙니다. 퇴거세대가 언제 발생하는지, 수리기간이 얼마나 걸리는지, 앞 순번 신청자가 계약하는지에 따라 대기기간이 달라집니다.
주소와 연락처가 바뀌면 관리기관에 변경 사실을 알려야 합니다. 계약 안내를 받지 못하면 순번에 불이익이 생길 수 있으므로 공고문에 적힌 예비입주자 조회방법과 연락처 변경방법을 보관해 두는 것이 좋습니다.
신청 전 최종 체크리스트
- 모집공고일 현재 무주택세대구성원인지 확인했는가
- 내가 1순위 ①~⑨ 중 어느 항목에 해당하는지 확인했는가
- 2순위라면 이번 공고가 2순위까지 모집하는지 확인했는가
- 1순위와 별도 우선공급을 구분했는가
- 내 대상에 적용되는 소득비율이 50%·70%·100% 중 무엇인지 확인했는가
- 1인·2인 가구 보정비율을 적용했는가
- 총자산 2억 4,500만원 기준을 확인했는가
- 자동차 4,542만원 기준을 별도로 확인했는가
- 주민센터 접수기간과 준비서류를 확인했는가
- 예비입주 선정이 즉시 입주를 뜻하지 않는다는 점을 이해했는가
- 공고 이후 정정공고가 나왔는지 다시 확인했는가
자주 묻는 질문
생계급여 수급자가 아니어도 신청할 수 있나요?
가능할 수 있습니다. 국가유공자, 지원대상 한부모가족, 북한이탈주민, 장애인, 65세 이상 저소득자, 일반 저소득자 등 여러 대상이 있습니다. 다만 대상별 소득·자산 기준과 순위가 다르고, 2순위는 모집하지 않는 공고도 있습니다.
소득 50% 이하이면 무조건 1순위인가요?
아닙니다. 일반적으로 소득 50% 이하이면서 자산요건을 충족한 사람은 2순위 항목에 해당합니다. 1순위는 생계·의료급여 수급자 등 법에서 정한 ①~⑨ 대상군입니다.
LH청약플러스에서 바로 신청하면 되나요?
영구임대는 보통 거주지 행정복지센터나 시·군·구청에 신청합니다. LH청약플러스는 공고와 단지 정보를 확인하는 데 사용하고, 실제 접수처는 공고문을 따라야 합니다.
영구임대에 선정되면 바로 입주하나요?
예비입주자 모집이라면 바로 입주하지 않을 수 있습니다. 기존 세대가 퇴거해 빈집이 생겼을 때 예비순번에 따라 계약 안내를 받습니다.
한 번 입주하면 계속 같은 임대료를 내나요?
그렇지 않을 수 있습니다. 계약은 기본 2년 단위이며 재계약 때 자격을 다시 확인합니다. 소득이나 자격이 변하면 임대보증금과 임대료가 할증될 수 있습니다.
청약통장이 꼭 필요한가요?
영구임대의 기본 법정 대상군은 청약통장 가입 여부만으로 자격을 판단하지 않습니다. 다만 개별 공고의 배점이나 제출사항은 다를 수 있으므로 공고문을 확인해야 합니다.
마무리
영구임대 신청은 소득표의 숫자 하나를 맞추는 일이 아니라, 내가 어떤 법정 대상군인가를 먼저 찾는 일입니다. 생계·의료급여 수급자와 한부모가족처럼 자격 자체가 1순위를 만드는 경우가 있는 반면, 일반 저소득자는 소득과 자산을 충족해도 2순위가 될 수 있습니다.
공고를 볼 때는 무주택 → 대상군 → 1·2순위 → 소득 → 자산·자동차 → 접수처 → 예비순번 순서로 읽으세요. 그리고 신청 버튼을 찾기 전에 거주지 행정복지센터의 사회복지 담당자에게 먼저 문의하는 것이 가장 빠릅니다.